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Diez cuestiones que preocupan y ocupan a los consumidores en su actividad hipotecaria con sus entidades
Diez cuestiones que preocupan y ocupan a los consumidores en su actividad hipotecaria con sus entidades

Dos expertos ayudan a Confilegal definir las diez cuestiones que preocupan a los consumidores cuando suscriben un préstamo hipotecario con su entidad financiera.

Trece años después de la crisis económica del 2008 y la irrupción de las reclamaciones hipotecarias, el consumidor sigue teniendo problemas para entender la problemática derivada de los prestamos hipotecarios con su entidad bancaria correspondiente.

“Es evidente que hay avances, ahora hay más información que nunca en en tu entorno. Al mismo tiempo los tribunales de justicia españoles como el TJUE están marcando la pauta en muchos aspectos», apunta Dionisio Moreno, abogado experto en derecho hipotecario.

Para este experto, “es muy importante que el consumidor en sus reclamaciones esté asesorado por un profesional que conozca la problemática y que le ayude en su interlocución con la entidad bancaria. Una interlocución que no siempre es sencilla

Condenan a dos entidades bancarias a devolver los gastos hipotecarios 16 años después de ser abonados

El juzgado de Primera Instancia 2 de Cádiz ha ordenado devolver a dos clientes los gastos hipotecarios derivados de préstamos firmados en 2005 y en 2006.

Desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), su presidenta Patricia Suárez, constata que muchos de los problemas del consumidor vienen dados por su falta de formación en educación financiera.

«Los contratos se han sofisticado y las entidades financieras siguen siendo poco claras».

Estos expertos nos ayudan a definir las diez cuestiones que preocupan a los consumidores cuando suscriben un préstamo hipotecario con su entidad financiera.

1. Contratos farragosos

“Esta es una cuestión que nos plantean todos los clientes. Las entidades financieras pese a los consejos del Banco de España no han hecho apenas esfuerzos por hacer unos contratos de prestamos hipotecarios sencillos”, indica Moreno.

Dionisio Moreno, abogado, experto en derecho hipotecario.

Algo tan lógico como entender “cómo se alcanza la cuota hipotecaria de nuestro préstamo, una de las decisiones más importantes de nuestra vida, como consumidores financieros, no se nos explica bien y no es fácil de entender”, apunta este abogado.

2. Entidades bancarias poco colaborativas y nada transparentes

“Por norma general, las entidades bancarias son poco transparentes en su relación con el consumidor final. Si a esto le añadimos que al consumidor le falta una educación financiera adecuada, entendemos muchos de los problemas que se derivan de esta relación profesional».

“En algunas circunstancias da la sensación que se va al banco con miedo y con pocas ideas y que cuando nos reciben y hablamos con ellos nos hacen un favor. Luego está el problema de tus datos personales que al final es posible cambien de mano y no sepas donde están”, indica Moreno.

A este respecto, recuerda que si tienes tu hipoteca en una cuenta con otros gastos como luz, agua o teléfono “si no tienes saldo te devuelven el recibo, aunque el primero que se cobra es el del banco. Y si no hay dinero te devuelven todos los demás. Creo que es tan importante pagar la hipoteca como pagar la luz”.

3. Todavía hay cláusulas abusivas en los contratos

Dionisio Moreno advierte que “pese a los distintos fallos judiciales tanto nacionales como a nivel de la UE, las cláusulas abusivas siguen estando en los contratos hipotecarios. En algunas ocasiones las tienes que aceptar para que te den el préstamo”.

En ese sentido este abogado señala que “un ejemplo es el tipo de interés variable de tu préstamo hipotecario. Ahora es el Euribor y lo que te deberían ofrecer es el tipo preferencial de interés. No puedes negociar nada”.

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Aun los consumidores tienen que pagar la comisión de apertura del préstamo o los gastos del mantenimiento de la cuenta donde tienes que pagar el préstamo, “eso hace que si tienes un préstamo en un banco tienes que pasarlo por esa cuenta y debes abonar la comisión de mantenimiento”.

4. Gastos de reclamación de constitución de hipoteca es otra cuestión que preocupa a los consumidores

Patricia Suárez explica que en este tipo de asuntos por lo menos “ya está claro que se recupera el 100% de la gestoría, de la tasación del registro, 50% del notario y no se recupera el IAJD. Ahora queda por por resolver comisión de apertura y la comisión de cancelación».

También “queda por resolver el plazo para reclamar. El Supremo planteó el viernes pasado una cuestión prejudicial y pregunta a Europa cuando empieza el plazo a reclamar”.

“De momento estamos en un limbo. Ha descartado que el plazo de prescripción no empieza cuando pagas loa gastos porque sino todas las demandas estarían prescritas”, aclara.

5. ¿Es posible definir un sistema extrajudicial para resolver conflictos entre bancos y consumidores?

Suárez recuerda que los antecedentes más recientes no son los más adecuados para pensar en qué pudiera funcionar. “Hay que acordarse del arbitraje, que se puso en marcha con las preferentes y la otra intentona con las cláusulas suelo y el Real Decreto-Ley que aprobó el que fuera ministro Luis de Guindos”.

“Sin embargo, fueron poco resolutivos. Habitualmente este mecanismo te deja solo ante la entidad financiera. No hay un tercero que haga de árbitro. En el caso de las preferentes, se hicieron pseudoarbitrajes, pero ese tercero, un tercero que existía no fue muy imparcial, por eso no funcionó”.

Respecto al asunto de las cláusulas suelo, “no te ofrecían la cantidad correcta que realmente reclamabas. Al final del millón de personas que acudieron solo se han resuelto medio millón. El otro medio se fueron a los juzgados de cláusulas suelo, que se colapsaron en meses”.

Para Suárez, es fundamental contar con una autoridad independiente que dirime los problemas de los usuarios financieros. «Debe ser independiente de verdad para que realmente haga su trabajo. Con esta entidad si podría ser viable crear ese sistema extrajudicial, al mismo tiempo tendría capacidad sancionadora frente a las entidades de comportamiento irregular”.

6. Incertidumbre judicial: procesos largos y caros

“En estos últimos diez años hemos asistido a una primera fase en la que pasamos de que los consumidores no estábamos protegidos», aclara Suárez. “Hubo que enseñarles a los jueces lo que eran las preferentes y productos complejos como los ‘swaps’”.

A su juicio, “los jueces entendieron el problema de las preferentes de Bankia y empezaron a fallar a favor de los consumidores. Ahí hubo un avance notable en la sensibilidad de los jueces sobre estos productos complejos”.

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En la segunda fase esta experta indica que “hay un cansancio por parte de los jueces hay resultados dispares, sobre todo en asuntos como IRPH pendiente de otras dos cuestiones prejudiciales. También ha habido muchos pronunciamientos sobre los gastos hipotecarios que ha costado dejar clara doctrina, con los gastos, que ahora está pendiente”.

7. ¿Quién paga las costas del procedimiento?

Para la presidenta de Asufin, “este es un tema que se ha ido clarificando con el tiempo. Sin embargo, hay que constatar que las entidades financieras han introducido un mensaje y conseguido que cale en los jueces”.

Desde esta perspectiva, Suárez señala que “al que hay que disuadir de reclamar es al consumidor porque al parecer hay una industria que se está lucrando de ello. Este planteamiento no tiene ni pies ni cabeza. De hecho si hay un abuso al que habría que disuadir del mismo seria a la entidad financiera, no al consumidor».

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El Pleno del Tribunal Constitucional lo admitió a trámite el 9 de mayo de 2017.

El tema de las costas ha llegado a Europa “desde el TJUE se ha indicado que el consumidor debería salir indemne de un proceso judicial por una cláusula abusiva. Parece claro que en este tipo de situaciones debe haber costas pero si vas por una tarjeta ‘revolving’ o un producto de inversión puede que no haya costas”, apunta.

Otra cuestión que preocupa a Asufin, “es para plantear una cuestión prejudicial es relacionado en asuntos que llegas al Tribunal Supremo pero solo se condena en primera instancia a la entidad bancaria, no te devuelven las costas de la Audiencia Provincial ni del Supremo. El Supremo en su pronunciamiento sobre gastos hipotecarios señaló que solo se condenaba en costas en primera instancia”.

8. Falta de igualdad en el trato procesal

«Esto es algo que se vive cuando tienes un conflicto con una entidad bancaria, pero da la sensación que a los bancos se les pone más fácil. Ellos pueden reclamar en el juzgado de primera instancia, pero el consumidor acaba en el uniprovincial con los problemas que hay a nivel de colapso”, comenta Dionisio Moreno.

Al mismo tiempo, “en este escenario tan volátil, donde se venden las deudas hipotecarias no sabes a quien pagas. Nuestra hipoteca vendida a un fondo en un momento de reclamar por cláusulas abusivas puede hacer que dicha reclamación no prospere porque no sabemos a donde ir”.

9. Gestión del IRPH

Esta es una de las cuestiones planteadas desde diferentes perspectivas. Ahora con la nueva cuestión prejudicial planteada por dos jueces españolas las previsiones de resolución de este asunto para los afectados por este indica esta lejana, señala Patricia Suárez

Súarez aclara que “nosotros les comentamos que tengan paciencia, que se va a ganar la batalla, las dos cuestiones prejudiciales están bien fundamentados. Hay que esperar que el Supremo no vuelva a retorcer este tema. La ultima cuestión prejudicial la retorció para indicar que una cláusula no es transparente que no sea abusiva».

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El planteamiento del Defensor del Pueblo en funciones, Francisco Fernández Marugán, no es el adecuado, opinan.

Para Suárez este planteamiento “es muy difícil explicarlo a los consumidores. Esperamos que el año que viene tengamos respuesta del TJUE sobre la opacidad del IRPH y su carácter abusivo y que debe desaparecer de las hipotecas españolas”.

10. Estar bien asesorado, contar con un abogado especializado

“Es muy importante que el consumidor busque abogados con experiencia en estos temas. El derecho hipotecario y todas sus derivadas, IRPH, tarjetas ‘revolving’, etc. ha hecho que muchos abogados se especialicen en estos temas”, aclara Moreno.

Desde su punto de vista, es importante encontrar a ese profesional que sepa canalizar las reclamaciones del consumidor. “Son procedimientos complejos donde el papel del profesional es explicar a su cliente toda la problemática de tal manera que vea claramente si puede o no reclamar y en qué condiciones”.

Este jurista indica que “no podemos olvidar que los procedimientos judiciales no son baratos y no todo el mundo puede costearse dichos gastos, algo con lo que juega la entidad financiera con mas músculo en estos temas”.

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